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Steuerfallen bei Vermietung durch GmbH

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Vermietungen an GmbH-Gesellschafter

Vermietungsleistungen der GmbH an einen GmbH-Gesellschafter bzw. wie im Streitfall an den Gesellschafter-Geschäftsführer enden oftmals in einer (teuren) verdeckten Gewinnausschüttung. Dies gilt regelmäßig dann, wenn das ganze Konstrukt für die GmbH nicht kostendeckend ist.

Der Fall

Im Streitfall hatte eine GmbH ein Einfamilienhaus an den Alleingesellschafter und Geschäftsführer zu ortsüblichen Mietzinsen von € 900,00 im Monat vermietet. Das Problem an der ganzen Sache war aber, dass sich die Kosten der GmbH pro Jahr auf über € 26.000,00 beliefen, das Ganze also auf Dauer ein Verlustgeschäft war. Der Außenprüfer monierte, dass die GmbH statt der Kostenmiete zzgl. eines angemessenen Gewinnaufschlags nur die ortsübliche Miete verlangt habe, und errechnete im Streitfall eine verdeckte Gewinnausschüttung von mehr als € 20.000,00.

Urteil des BFH

Der Bundesfinanzhof (BFH) teilte die Ansicht des Außenprüfers (27.7.2016, I R 12/15). Ein „ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsleiter einer Kapitalgesellschaft wird nur dann bereit sein, die laufenden Aufwendungen für den Ankauf, den Ausbau und die Unterhaltung eines Einfamilienhauses zu (privaten) Wohnzwecken – also im privaten Interesse – eines Gesellschafters der Kapitalgesellschaft zu tragen, wenn der Gesellschaft diese Aufwendungen in voller Höhe erstattet werden und sie zudem einen angemessenen Gewinnaufschlag erhält“, so die Richter.

Fazit

Das Privathaus über die GmbH laufen zu lassen, lohnt nicht. Erstens muss der Gesellschafter mindestens so viel Miete bezahlen, dass für die GmbH noch ein (von der GmbH zu versteuernder) Gewinn verbleibt. Zweitens bleibt das Privathaus in der GmbH ewiges Betriebsvermögen. Gewinne aus einer späteren Veräußerung des Objekts unterliegen der vollen Besteuerung.

Stand: 30. August 2017

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